两个省会城市房价的对比研究

--长沙VS合肥

●恒丰集团    陈凡

概述

本轮房价上涨持续将近四年，从14年房地产企业库存压力过大，面临房价下跌的压力，到15年北上广深一线城市开启房价爆涨模式，再到16年以“房价四小龙”合肥、南京、厦门、苏州为首的二三线、省会城市接力上涨，最后17年将房价上涨的接力棒交到四五线城市手里，全国范围内完成了一次房价上涨。尽管在统计局的眼里，统计的70个大中型市房价显示，以15年为定基，截至2019年2月，涨幅最大的合肥也不过是15年1.569倍（见13页表1），但实际上，关注过近几年房价的老百姓都知道，房价基本都翻了一番。

在全国一片涨的行情下，也出现了一些背人常理的情况。像长沙、成都、西安这种经济发展较好，区域中心城市，甚至成都、西安还是副省级城市的情况下，与经济发展较差，地级市省会的合肥出现了房价倒置的现象。截止2019年2月长沙均价11250元/ ，成都均价14324/ ，西安均价12985/ ,合肥均价17356/ 。合肥的均价是房价最低的长沙房价的1.543倍，比第二高的成都也高出了21.2%。而2018年全年GDP总量成都为15342亿，长沙为11527亿，西安为8349亿，合肥则是7822亿。可以说，合肥以最低的经济总量扛起了最高的房价，一个有趣的数据是，长沙的GDP总量是合肥1.473倍，而上文提到合肥的房价是长沙房价的1.543倍，两个数据十分接近。这就向我们提出了一个问题，为什么合肥的房价会这么高？接下来我将以合肥和长沙为研究对象，深入分析一下，合肥和长沙房价的倒置原因。

长沙、合肥多维度对比

我将从多个维度，对合肥和长沙两个城市进行全面对比，涉及的方面包括：经济发展水平、人口、国家级层面城市定位、区位优势对比、交通（高铁）规划、土地供给等方面综合考量。

首先经济发展水平上来看，2018年合肥GDP为7822亿，长沙为11527亿。相比于GDP来说，金融机构本外币各项存款余额，或者说资金总量，是一个更好的指标，它反映的是一个城市财富的总量，不仅代表现在，更意味着着未来的潜力。可以查到的数据显示，截止2017年8月，合肥金融机构本外币存款余额14448.51（亿），人均18.35（万），长沙为17442.19（亿），人均22.76（万）。因此，可以说长沙比合肥经济发展水平更高，老百姓“更有钱”，更具有购买力。

人口方面，2018年合肥常住人口为808.7万人，比上年增加12.2万人。长沙2018年年末常住人口为815.47万人，比上年上涨23.66万人。值得注意的是长沙近三年常住人口增长均超过20万人。

从区位上看，合肥处于长三角地区，同时又属于中部地区，是连接东部地区和中西部地区的中间桥梁，合肥的区位优势非常明显。在高铁进入“八横八纵”时代，合肥的高铁规划力度也优于长沙。在国家政策层面上看，合肥在长三角城市群中和南京、杭州一起定位为副中心城市，今年全国两会把长三角一体化又纳入了国家战略。省级层面，安徽省举全省之力发展合肥，提高合肥首位度，而湖南则是长株潭一体化发展，不言而喻，合肥在省内得地位高于长沙。加上合肥“上头有人”，国务院总理李克强是合肥人，全国政协主席汪洋是安徽宿州人。长沙在区位，交通规划，中央和省级层面的支持力度均输于合肥。

从产业上面看，长沙以文娱产业以及重工业为主导，合肥则是信息技术、集成电路产业，轻工业为主导。合肥的工业底子薄，在近年来的发展中，选择了高新技术产业，整体来看合肥的经济发展更具有创新性，也更具有潜力。

从基本面上看，合肥并不占优。无论是GDP总量还是城镇居民人均可支配收入，以及人口增速，合肥都不及长沙。那么合肥房价为什么那么高呢？

合肥房价高的理由

（1）土地供给：合肥过紧，长沙过于充裕

影响房价涨跌的核心因素之一是土地供给。如果人口流入，而土地供给受限，那么供求失衡之下，房价也有上涨的可能。换言之，人为制造的短缺，同样能够带来房价上涨。

在土地供应上，从2012年到2015年，合肥住宅用地供应总量只有1000多万平方米，而长沙住房用地供应量总计超过2000多万平方米。从2012年到2015年，长沙住宅土地供应一直保持高位，这就造成了长沙房地产市场的高库存。而合肥从2013年开始，土地供应一直处于收缩状态，土地供应不足，房地产市场库存一度相当紧张。合肥市政府“炒地皮”，抬高面粉价格，推动了面包价格的上涨。

（2）合肥增长较快，未来可期

2012年至17年五年间，合肥GDP增长率达到73.22%，而中国同期GDP增长率为59.26%。合肥从20年前省内不如安庆，发展到今天在全国省会城市中占有一席之地，是中国城市发展史上的一匹黑马，是近20年来中国发展最快的城市。同时，合肥选择了高新技术产业，加上中国科大在先进科技方面的研究逐渐转化成产业，合肥在量子信息技术，人工智能等领域占有重要地位。可以用“成就巨大，未来可期”这八个字来形容合肥。正是因为老百姓对合肥未来的看好，才变成了合肥城市“股价”--即房价的上涨。

（3）投机炒作成分

从贝壳网三月份的数据来看，合肥在售二手房46397套，长沙在售二手房仅有11838套，合肥的在售二手房数量是长沙的3.92倍。可见，合肥在售二手房里面，投机炒房的数量比长沙多了很多。甚至在2016年，出现了合肥投资客去长沙炒房，点燃了长沙楼市的事件。由此可见，合肥的高房价，乃至长沙的高房价，有合肥投资客的一份“贡献”。

总结

长沙人爱吃喝玩乐的性格，加上地方政府供地充足，对“房住不炒”政策的贯彻执行，使得长沙房价在省会城市中处于相对较低的水平。加上长沙这几年大力招商引资，吸引了大量的人口流入，未来经济发展基础更牢。反观合肥，在安徽省经济相对较差，老百姓不富裕的情况下，房价在省会城市中处在相对较高的水平。对合肥土著来说，家庭有多套房产的，随着这轮房价翻番，家庭资产也基本实现翻番，从某种程度上来说也是合肥市政府“藏富于民”的一种方式，但是这种方式是以牺牲期望来合肥买房定居的外来人口的利益为代价。早在2014年，时任合肥市委书记吴存荣就说过“不能让合肥房价过两万”，2016年合肥房价飞涨，吴书记又再次重申“合肥房价不能过两万，过两万会让合肥丧失竞争力”。现在合肥两万+的楼盘遍地都是，均价在可预见的未来几年中也会突破两万，届时，合肥将以怎样的经济发展水平支撑起两万+的房价，也未可知。