2019年8月29日，新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“新规”）经深圳市六届人大常委会第三十五次会议决议通过，并于2020年3月1日起正式施行。新规共分为十章一百二十六条，堪称深圳“史上最详细”的物业管理新规。

新规给物业服务企业带来的六大影响：

一、前期物业服务合同最长期限为两年，期满后街道办可在达一定比例的业主申请下，更换物业服务企业

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。如前期物业服务两年服务期限届满，但尚未成立业主大会的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

二、物业管理区域将在土地出让合同中予以明确，同一物业管理区域不得分割管理

物业管理区域应在建设单位签订的土地出让合同中予以明确规定，确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整。

不得对物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理，如违反该规定且逾期未改正的，处以五万以上二十万以下的罚款。

三、物业服务实行项目负责人制，原则上负责人不可同期在多个项目任职

物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。项目负责人违规的，其违规记录也会通过物业管理信息平台予以公布。

四、新规取消了物业费包干制、酬金制的规定，取而代之规定可在物业管理费中提取部分作为物业服务费

物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容与标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

五、前期物业服务企业不得擅自代业主就物业共用部位、共用设施等与建设单位开展承接查验

物业的共用部位、共用设施设备及相关场地的承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备及相关场地。承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

市住房和建设部门应当组织制定物业项目承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。

承接查验费用由建设单位承担，建设单位未按规定履行承接查验义务的可能面临警告，限期改正的处罚，逾期未改正的，可能被处以五万元以上二十万元以下罚款。

六、对物业管理区域内的违规改造行为（包括建设单位统一实施或安排的改造），物业服务企业负有劝阻、及时向政府主管部门报告的义务

物业管理区域禁止如行为:（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全或者疏散要求；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法建造建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共有部分；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）擅自建设、接驳排水系统；（九）法律、法规禁止的其他行为。如建设单位违法进行上述行为的，住建部门有权要求责令改正，并按规定处以罚款。

如何认识业主和物业公司之间的关系

小区每一个业主有自己的专有部分，可以认为关上自家的大门，门内的部分就是自已专有的。但业主不能永远生活在自己的家门内，需要出门，需要走楼梯或乘坐电梯，需要有停车场停自己的小车，需要小区内的道路步行出门或开车出门，还需要保安看守大门，垃圾有人清扫，绿地有人维护等等。这些楼道、电梯、小区内的停车场、小区内的道路、绿地等是有关业主共有的财产或共有物业。业主的生活，需要这些共有物业在良好状态下正常运转。而维护这些共有物业一般需要有资质的物业公司来完成。因此在通常情况下，业主的生活需要物业公司，离不开物业公司。

物业公司是小区业主选聘来对业主的共有财产或共有物业做服务的。因此业主与物业公司之间的关系是商业合作关系，是合同关系，是业主花钱，购买物业公司的服务。物业公司通过对共有物业管理维护，通过给业主的专有部分的维修维护，给业主提供服务，并挣取相应的报酬。物业公司和业主是通过提供服务、获得报酬，建立起一种相互依存的商业伙伴关系。

业主和物业公司之间的关系为什么这么对立、尖锐?

一个是物业公司自身的问题。

物业公司虽然在小区服务多年，但没有与业主平等协商、平等签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务、强制收费。如电影《业主奏鸣曲》中所描写的，公司负责人，有私利，为了保护自己的私利，为了避免失去自己的私利，用非法的手段，对待业主。

二是开发商遗留问题。

在很多小区，由于开发商的遗留问题，如房屋质量低劣、配套物业质量差、违反当时规划开发等。业主在买房和入住时，没有发现这些问题。在一定时间后，问题暴露出来后，开发商不负责任，不给解决。这会从两个方面影响物业公司的服务，一是硬件质量差，物业公司不可能在低质量的硬件上提供高水平的服务。二是业主很容易将对开发商的怨气，转成对物业公司的抱怨。这样，本来是业主与开发商的矛盾，变成了业主与物业公司的矛盾。由于很多物业公司是开发商的子公司或孙公司，与开发商有关联，使这种情况更严重。

三是业主自身的问题。

有些小区成立了业主委员会，但没有真正运作起来，不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，形成业主对于共有财产或共有物业管理的共同决定，不能将这种意愿以契约的形式表达出来并体现在物业服务合同中。这样，本来是业主与业主之间的矛盾，却容易转化成了业主与物业公司的矛盾。

业主和物业公司的关系很微妙

某小区业主因为和某物业公司在物业服务质量、经营收入、物业费等问题上发生纠纷，最后终止了物业服务合同。在该物业公司撤出小区后，新的物业公司因为入驻问题尚未达成协议。一时间，小区里垃圾堆如山没人清理，小区和楼道又脏又乱，电梯停运，业主爬楼。消防系统瘫痪发生火灾怎么办。打开消防栓，对不起，没水；找灭火器，对不起，没有。小区里路灯、楼道灯不亮，不仅仅是灯泡坏了，也可能是没有人交公共电费。 社会闲杂人员出入小区安全无保障。 孩子到上学年龄了，打算出个居住证明去学校报名，可是，没有物业公司可以出居住证明。自己写一个吧，学校认不认，那就不得而知啦！业主装修无人监管，晚上睡觉正香呢。楼上装修，电钻，汽锤轮番上阵，楼都震得直抖。找谁管？消防通道被堵塞，家里老人突发疾病，小区车辆堵得死死的，120急救车进不来。电梯没电，担架上不来。背着老人下楼，楼道堆满了住户个杂物没处落脚，天黑连个照明灯都没有，得自己打手电。一些外来车辆在小区到处停车，反而老业主找不到泊车位。夏天大家都在用空调，一不留神，变压器超载放炮了。未抄表到户的小区，一旦发生高压配电室或变压器放炮的事，跟人家供电局就没什么关系了，什么时候能修复、什么时候能用上电，谁都不知道！绿化被毁，小区道路破损泥泞坑坑洼洼，什么排水管道堵塞、外墙砖脱落了等等。这些问题接踵而至，无法处理。没有物业真的可以吗？答案肯定是否定的。

业主和物业公司的关系很微妙，就似鱼和水，鱼离不开水，水也离不开鱼。两者相伴相生，不能分离。物业公司失去了业主，就等于失去了市场，失去立身之地则无法生存；业主离开物业公司，是省去了看似普遍不愿意交纳的物业服务费，有的可是花了几代人的血本买的房子将可能无法正常居住。