一、《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过，自2020年3月1日起施行。

二、新《深圳经济特区物业管理条例》共十章，包含第一章总则，第二章为物业管理区域及共用设施设备。第三章为业主和业主组织。第四章为前期物业管理。第五章为物业服务。第六章业主共有资金管理。第七章物业安全管理与使用维护。第八章为监督管理。第九章为法律责任。第十章为附则。字数22438个字。

三、新增及修改的部分：

第一章《总则》新增部分有两条：明确了物业的管理者，及社区党委的权利。

第二条 经业主共同决定可以委托物业服务企业以及其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

第二章《物业管理区域及共用设施设备》新增部分有四条，明确了地上、地下、设施等不可分割管理。业委会、物业办公区域的所有权及使用权、用途。对在管理区域内的经营活动决定权、收益的所有者进行明确的阐述。

第八条 物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第九条 业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于全体业主共有，应当办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。

第十二条 利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

第十三条 现有住宅物业区域内共有部分的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移交工作。

第三章《业主和业主组织》共新增13条。主要明确的业主大会首次大会、会议决议、会议频率、业主委员会委员、候补委员、监事等应履行的义务。

第十九条 物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面申请成立首次业主大会会议筹备组。

 第二十条 筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

第二十四条 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地的区住房和建设部门办理业主大会备案。

区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。

第二十五条 除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（三）审议业主大会年度计划以及预算方案；

（四）审议业主委员会工作报告；

（五）制定共有物业和共有资金使用与管理办法；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业的用途；

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

第二十七条 业主大会定期会议每年至少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。

业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。

第三十三条 执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。

第三十五条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

 第三十七条 业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数且参会业主人数过半数同意。

第三十八条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；

（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；

（八）为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

第四十三条 业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

第四十六条 业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

第四十七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

第四十八条 住宅物业区域内的出租面积达到一定比例的，应当邀请租户代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。

第四章《前期物业管理》新增了4条，提出了更换物业企业所具备的要件、前期服务期间管理费的标准。

第四十九条 经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

第五十条 经备案的前期物业服务合同和临时管理规约，应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。

第五十一条 业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户。

第五十二条 前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

第五章《物业服务》新增10项条款，规定了物业管理需通过招投标的方式获得管理权、物业管理费的商定原则、应急预案的报备、服务合同终止应履行的义务等。

第五十六条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。

除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。投标人少于三个的，应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于三个的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。

第五十九条 物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容与标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

第六十条 物业服务实行项目负责人制度。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

第六十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。但是，不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

第六十四条 。安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案，区住房和建设部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

第六十五条 物业服务合同终止后，物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

第六十六条 物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处和区住房和建设部门报告，并可以向辖区内公安机关请求协助；物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

第六十七条 物业服务合同期限届满前，业主大会或者物业服务企业解除合同，或者物业服务合同期限届满后，业主大会未与物业服务企业续签合同且未另行选聘物业服务企业的，业主委员会可以提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务。

第六十八条 物业管理区域供水、供电、供气、通讯等相关专营单位应当向最终用户收取有关费用。相关专营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订书面委托协议的，由相关专营单位自行负责相关工作，法律、法规另有规定的除外。

未经供水、供电、供气等相关专营单位、业主授权、行政决定或者司法裁决，物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气。但是可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第六十九条 业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

业主大会决定自行管理的，应当在区住房和建设部门的指导下制定自行管理方案。

第六章《业主共有资金管理》新修订三项条款。主要明确共有资金的用途、健全财务管理及公开、设置监事及审计。

第七十一条 业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

第七十二条 业主共有资金开户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。

第七十四条 设立业主监事会或者监事的，业主监事会或者监事应当每季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。

第七章《物业安全管理与使用维护》新增了14条，第77条明确了窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担人、高空抛物、禁止的行为、应急维修费用的支取、车位所有权优先权、专项维修资金的账户的设立及监督等大众最为关心的问题。也是此次修改的条款最多的部分，为之后所涉及的事项权利、义务提供了法律依据。

第七十六条 建立房屋安全定期检测检验制度，业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验，并加强房屋使用安全管理。

鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

第七十七条 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

第七十八条 物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。

第七十九条 物业管理区域禁止下列行为:

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

（三）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全或者疏散要求；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法建造建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建物业共有部分；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）擅自建设、接驳排水系统；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

物业管理区域发生前款所列行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻；劝阻无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门；街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理，相关业主、物业使用人应当予以配合。

第八十二条 物业管理区域有下列情形时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，保障安全：

（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况；

（二）电梯、消防设施发生故障；

（三）外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况；

（四）其他危及物业安全的紧急情况。

发生前款第一项情形的，物业服务企业应当及时报告相关专营单位；发生前款第二项至四项情形的，物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处，并进行应急维修，应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。

第八十三条 应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的，由物业服务企业向区住房和建设部门申请划拨。金额在十万元以下的，物业服务企业持业主委员会的书面意见向区住房和建设部门申请划拨；金额在十万元以上的，物业服务企业还应当出具街道办事处审核意见或者相关部门整改通知书等资料，以及具有造价咨询相应资质的第三方机构审核的预算报告。应急维修费用的具体划拨程序按照物业专项维修资金管理办法的规定执行。物业服务企业先行垫付应急维修费用的，可以在维修工程竣工验收合格以后，向区住房和建设部门出具上述相关文件，办理核销手续。

第八十四条 使用住宅物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元全体业主所持投票权数三分之二以上且业主总人数三分之二以上多数同意，并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、法规规定和技术规范。

第八十五条 物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要。

第八十六条 住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。

第八十七条 物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，应当开放使用并保持人防功能，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位的使用费收取方负责维修、保养。

第八十九条 市住房和建设部门应当在数据共享银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

第九十一条 业主大会决定将物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；业主大会决定不将日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，应当存入业主共有资金账户，由业主大会自行依法管理。

第九十四条 建设单位未按照规定缴清物业项目首期归集的专项维修资金的，不动产登记机构不予办理该项目不动产首次登记。

业主未缴清物业专项维修资金的，物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见，不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记。

物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个以上独立产权单位的，申请人应当按照首次转移登记时同类物业项目缴纳标准缴清物业专项维修资金。未缴清的，不动产登记机构不予办理不动产转移登记。

第九十五条 业主未按照规定缴纳住宅维修基金或者日常收取的物业专项维修资金的，由业主委员会催缴，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。

第九十六条 业主转让物业并办理转移登记的，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者建设单位申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

第八章《监督管理》新增3项条款，建立物业企业档案信息及公示、及针对违法行为的分管部门。

第一百条 市、区住房和建设部门应当建立业主、业主委员会、监事、物业服务企业、物业管理项目负责人、执行秘书信用信息档案，将涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

第一百零二条 公安机关负责依法查处住宅物业内影响公共安全和公共秩序的违法行为，对监控安防、车辆停放等开展监督检查。

消防救援机构负责依法查处物业管理区域内的消防违法行为。

第一百零三条 城管和综合执法部门负责乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等行为的监督检查。

第九章《法律责任》新增了九条内容，主要追对于违法以上条款的处罚方式，提供红线预警及为执行违法行为提供法律依据。

第一百零八条 业主大会、业主委员会违反本条例第七十一条第二款规定，将业主共有资金用于银行储蓄或者依法购买国债以外其他投资、借贷给他人或者为他人提供担保的，由区住房和建设部门责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处二万元以上五万元以下罚款。

第一百零九条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员违反本条例第三十八条规定，由区住房和建设部门给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

第一百一十二条建设单位违反本条例第九条、第十条规定，未按照要求提供物业管理用房的，由区住房和建设部门责令限期三个月内提供；逾期未提供的，责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款，存入业主共有资金账户，用于租赁、购置物业管理用房，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

第一百一十六条物业服务企业违反本条例第五十五条、第六十五条、第六十六条规定，拒不退出物业管理区域并移交相关资料、资金和物品的，由区住房和建设部门责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，按照逾期天数处以每日二千元罚款，并可以依法申请人民法院强制执行。

第一百一十八条物业服务企业及其工作人员违反本条例第六十二条规定，侵占、挪用业主共有资金的，由区住房和建设部门依法追回，给予警告，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款；擅自改变物业管理用房、共有物业用途的，由区住房和建设部门责令限期改正，逾期未改正的，给予警告，并对物业服务企业处以五万元以上二十万元以下罚款；违规泄露业主信息的，由区住房和建设部门对物业服务企业处以一万元以上三万以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

第十章《附则》新增1条，主要明确农村城市化社区的可自行组织物业服务。

第一百二十五条原农村城市化社区可以在各区人民政府统筹协调下，由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体，参照本条例及相关规定，成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务，或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。

综上所述，新《深圳经济特区物业管理条例》，明确了所有人及权利、义务。当违反新《深圳经济特区物业管理条例》的规定时，所需要承担的责任；新管理条例的出台，是市场发展到必经阶段的产物，是清晰权利义务的方向标。为物业公司、业主、业主委员会提出了明确的权属划分、清晰了职责。为让恒丰物业每一位员工都需要了解及掌握该项条例，恒丰物业于2020年3月20日开展了新《深圳经济特区物业管理条例》的培训，由总经理翁庆范直接授课，并组织员工进行考试，并对考试成绩前三名的13位同事进行了正向激励，同时也对所有员工的考试成绩进行公示。该项培训及考试为更好的服务业主奠定基础，愿恒丰物业的每一名员工都能乘风破浪、披荆斩棘，一起携手打造敬业、专业的物业团队！